Adquirir un terreno es una decisión importante, ya sea con fines residenciales, agrícolas o de inversión. Sin embargo, no se trata simplemente de pagar y escriturar: existen una serie de trámites legales, registrales y administrativos que deben cumplirse para garantizar que la compra sea segura.
En 2025, con el endurecimiento de algunas normativas urbanísticas y la digitalización de los registros, los pasos para comprar un terreno se han vuelto más transparentes, pero también más exigentes. A continuación, repasamos qué debes hacer antes de cerrar la operación.
Comprar una parcela puede ser una gran inversión, pero exige cumplir con una serie de pasos legales y administrativos para evitar problemas futuros.
1. Verificar la titularidad en el Registro de la Propiedad
El primer paso es comprobar quién es el propietario real del terreno y si existen cargas pendientes (hipotecas, embargos, servidumbres). Esto se hace solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente.
La nota simple permite confirmar:
- Que el vendedor es efectivamente el dueño del terreno.
- Si hay deudas o limitaciones sobre la finca.
- La superficie exacta inscrita en el registro.
En 2025 este trámite puede realizarse fácilmente de forma online, con un coste aproximado de 10-15 €.
2. Consultar la situación urbanística en el Ayuntamiento
Uno de los errores más frecuentes es comprar un terreno sin saber qué usos urbanísticos están permitidos. Para evitar sorpresas, hay que pedir en el Ayuntamiento el certificado urbanístico o consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).
Este documento aclara:
- Si el terreno es urbano, urbanizable o rústico.
- Qué se puede construir en él y qué limitaciones existen (altura máxima, ocupación de la parcela, etc.).
- Si hay proyectos urbanísticos previstos en la zona.
Esto es clave, ya que un terreno rústico, por ejemplo, no siempre puede destinarse a vivienda.
3. Comprobar la situación catastral
El Catastro es otro organismo donde conviene verificar la información. Aquí puedes confirmar la referencia catastral, superficie real y usos del terreno.
A veces existen discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad. Si los datos no coinciden, será necesario resolver esas diferencias antes de la compra, ya que podrían afectar a impuestos y escrituras.
4. Revisar aspectos medioambientales y legales adicionales
En algunos casos, puede ser necesario verificar si el terreno está afectado por normativas medioambientales o por infraestructuras cercanas:
- Zonas protegidas o de especial interés ambiental.
- Riesgo de inundación o incendios.
- Limitaciones por servidumbres de paso, carreteras o tendidos eléctricos.
En 2025 muchos de estos datos pueden consultarse en plataformas digitales de las comunidades autónomas.
5. Redacción y firma del contrato de arras
Una vez confirmada toda la información, el siguiente paso suele ser firmar un contrato de arras. Este documento fija un compromiso de compraventa y establece un anticipo económico, que se descuenta del precio final.
El contrato de arras es importante porque protege tanto al comprador como al vendedor:
- Si el comprador se echa atrás, perderá la señal.
- Si el vendedor incumple, deberá devolver el doble de lo recibido.
6. Firma de la escritura pública ante notario
La compraventa debe formalizarse en una escritura pública notarial, donde se recoge:
- Identidad de comprador y vendedor.
- Descripción detallada del terreno.
- Precio y forma de pago.
- Situación registral y catastral.
El notario comprueba la legalidad de todo el proceso y otorga plena validez jurídica a la compraventa.
7. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma ante notario, es necesario inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza oficialmente la titularidad del comprador y protege frente a terceros.
En 2025 este trámite puede gestionarse directamente desde la notaría de forma telemática, agilizando el proceso.
8. Pago de impuestos
La compra de un terreno implica también obligaciones fiscales:
- IVA (21%) → si se compra a un promotor o empresa.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): si se compra a un particular (el porcentaje varía según la comunidad autónoma, entre el 6% y el 10%).
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (Plusvalía municipal): lo paga el vendedor, aunque conviene comprobar cómo se calcula en cada ayuntamiento.
Comprar un terreno en 2025 sigue siendo una excelente opción de inversión o un primer paso para construir una vivienda, pero es un proceso que requiere precaución y conocimiento. Verificar la titularidad, la situación urbanística y catastral, así como cumplir con todos los trámites legales y fiscales, es fundamental para evitar problemas en el futuro.
La digitalización ha facilitado muchos de estos procesos, pero sigue siendo recomendable contar con el apoyo de un notario, un técnico urbanista o un abogado especializado. Así tendrás la seguridad de que tu inversión está protegida y de que el terreno realmente se adapta a tus planes.
